あまり聞きなれない言葉かもしれませんが、不動産ブローカーというものがあります。
不動産ブローカーに引っ掛かり損をしたとか、トラブルに巻き込まれたとかいう話を聞いたことがあるのではないでしょうか。
ブローカーと聞くと何となく胡散臭くよいイメージがわきませんが、どんな仕事をしている人なのでしょうか？
そこで今回はブローカーについての手口や問題点いついて解説を致します。
最後まで読んでいただき、変なブローカーに引っ掛かり、不利益を被らないようにしましょうね。
不動産ブローカーとは
不動産の売買をする場合には、宅地建物取引士の資格を持たねばならず、開業するには宅地建物取引業の免許が必要になります。また事務所を持たずに開業することはできません。
事務所を開設したら、事務所のある所在地の都道府県知事に申請をします。
しかし宅建業の免許を持たずに不動産についての売買や仲介などを行うと、宅地建物取引業に違反し処罰を受けることとなります。
不動産ブローカーとは宅建業の免許を保有せずに、不動産を扱い収入を得ている人を言います.
資格を持たないがゆえに宅建業の免許を持つ不動産会社などを絡ませ、宅建業法に抵触しない方法で、不動産取引に介入します。
しかし不動産ブローカーが関係した物件で問題が発生してもなんの保証もありません。
できれば不動産ブローカーが絡む物件では、取引をしない法が無難ですね。
不動産ブローカーが儲ける方法
一般的に不動産ブローカーは、不動産会社に仲介してもらい、宅建業法に触れない方法で売買契約に絡みます。
例えば紹介料と言う名目で収入を得る場合が多くあります。主に買い手の不動産仲介業者と売り手の不動産仲介業者との間を取り持つことで、紹介料という名目の手数料を得ているわけですね。
紹介料は口利きだけの場合には10～30％ほどで、大きく契約にかかわった場合には50％にもなる場合もあるそうです。
扱う物件については一般的にマンションやビルなどの高額物件であることが多く、それゆえ売買の当事者が法人であることも多くなっています。
不動産ブローカーの情報源は？
ブローカーの情報源は多彩で、さまざまな人脈を利用して物件情報を得ています。
地元の不動産会社やマンション建設会社・住宅メーカー・地主・ほかのブローカー・地元議員など不動産に関連する人々など多岐にわたっています。
但し大手の不動産会社ではブローカーとの接触を良く思っていないところも多く、一部の不動産会社に偏る場合も多くなっています。
また常に新規の情報源を開拓し、新しい情報を得るのが儲ける秘訣でもあります。
巧妙な不動産ブローカーの手口
不動産ブローカーは取引の表面には出てきません
不動産の売買には大きなお金が動きますので、これを目的に怪しい不動産ブローカーが取引に絡もうとします。
不動産ブローカーは資格や免許は保持せず、不動産コンサルタントという肩書き不動産売買に参加します。
不動産の売買契約の締結については不動産会社が行い、表面上はブローカーは表れてきません。
ブローカーは物件を紹介するだけとし、こうして法律から逃れているわけですね。
そして紹介料やコンサルティング料などの名目で利益を得ているわけです。
仲介手数料が収入源です
不動産ブローカーの手口は、まず情報が手に入りそうな場所で物件の情報を収集します。
いい情報が見つかったらはじめに売り主を探し、見つかったら不動産会社と専任媒介契約を結ばせます。
こうして売買契約が成立したら、不動産会社から紹介料を得るわけです。
すなわちブローカーの利益は、紹介し仲介をした不動産業者が売り手や買い手から受けとる仲介手数料が収入源となるわけです。
また不動産会社からの報酬を得るだけでなく、買い手と売り手の双方から手数料をもらう場合もあります。
不動産ブローカーの被害の実例
建築できない土地を家が建てられるとして売買
市街化調整区域や接道義務違反など法律上建築できない土地は、通常家を建てることはできません。
しかしあたかも家をたてられると騙して購入させ、売逃げをするといった例。
相場より極端に安い土地の価格は、落とし穴があると疑った方がよいでしょう。
地目が宅地となっていれば家をたてられると思い勝ちですが、そうではなく市街化区域に建てられるのであり注意する必要があります。
手付金を騙しとる
どうしても購入したいと思っていた土地なので、不動産ブローカー経由で手付金を支払った。
ところが領収書や契約書を持ってこない。
やがてブローカーとは連絡がつかなくなってしまい、手付け金が戻らなくなってしまったという例。
売り物件と見せかけ売買
・企業の遊休地や相続が起きた土地などの情報を得て、売り物件ではないにも関わらず売り物のように見せかける。
これは良い買い物と購入予定者がつき、紹介料をもらったところで、売り逃げをする。
・ブローカーの仲介で2ヶ月以内に移転をするということで建物を購入した。
しかし移転の話がまだまだ先で、紹介料を先にとられ建物はそのままになっているといった例。
コンサルティング料を請求
ブローカーである自称不動産コンサルタントに、何の相談や便宜もないのにお金を請求された例。
不動産コンサルタントとは普通は「財団法人不動産流通推進センター」が認めた人で、不動産コンサルティング技能登録者のことを言います。
おかしいと思うときには、どのようなコンサルタント業務をして」くれるのか、費用の明細も確認しておく必要があります。
不動産ブローカーが介した取引は保証や保険がない
不動産ブローカーは保証がありません
不動産会社は保証協会に入会しないと、免許を取得することはできません。
それゆえ宅建業の免許をもっていれば、保証協会に入会しているということになります。
保証協会に入っている正規の不動産会社であれば、その会社に倒産などのトラブルが発生したさいには保証協会が弁済の肩代わりをしてくれます。
保証協会に入っていない無免許のブローカーでは、そのような場合には泣き寝入りをせざるを得ないでしょう。
不動産ブローカーは保険には入っていません
宅建業を営んでいる会社の多くは損害保険に加入しています。
それゆえもしも会社が倒産したような場合でも、保険に加入していれば保険により支払われる可能性が高くあります。
不動産ブローカーの場合には保険に入っていることはまず考えられませんので、全額損失ということも覚悟しなければなりません。
以上記述したように不動産ブローカーというものは保証や保険がありませんので、もしもの事態を考えて取引しなければなりません。
この点から見ても不動産ブローカーを間にいれる取引は危険もあり、極力避けなければなりません。
不動産ブローカーの違法性
免許を持たないで取引を行うのは法律違反です
不動産ブローカーが、免許を持たないで不動産の仲介業行為を行い報酬を得ますと、宅建業法第12条第1項に抵触します。
これは悪質な行為ということで3年以下の懲役もしくは300万円以下の罰金が課せられます。
また実際に宅地建物取引業をしなくとも、広告や看板を表示するだけでも宅建業法に抵触します。
また詐欺罪となるような行為を行う不動産ブローカーもあり、不動産仲介業者や消費者に迷惑をかけることが多々あります。
無免許を知り関係した仲介業者も業法違反です
また、不動産ブローカーだけでなく、無免許であることを知って関係したる仲介業者も無免許事業の幇助という業法違反となる可能性があります。
正規の仲介業者も消費者も健全な不動産市場育成のために、宅建業法等を遵守し、ブローカーを排除する姿勢を見せなければなりません。
なぜ免許を取得しないの？
ブローカーの中には有能な人もいますが、なぜ免許を持たずに仕事をするのでしょうか。
有能であれば免許を持ち堂々と営業をした方が良いのではないかと考えます。
しかし大体の場合免許を取り消されたとか免許を失効したとか、訳があって免許を所有しないことが多いようです。
即ち過去に重大な問題を起こし、免許を取り消し処分を受けたなど、やはり信用できる人では少ないのではないでしょうか。
正規の宅建業者と取引をしましょう
以上記述してきたように不動産ブローカーの介入する取引は危険であり、極力避け正規の宅建業者と取引をすべきです。
正規の宅建業者であるかどうかは、各都道府県庁にある宅地建物取引業者名簿で確認することができます。名簿には業務停止処分や指示処分の履歴が記載されていますので、信頼のおける不動産か否かを確認することができます。
またインターネットの国交省の宅建業者等企業情報検索システムによっても確認することができます。
またきちんとした事務所を開設しているかどうかもチェックポイントとなります。
宅建業法により事務所の設置は義務付けられていますが、ほかに標識の掲示、報酬額の掲示、帳簿の備え付け、従業者名簿の備え付け、専任の宅地建物取引士の設置の5項目も義務付けられています。
標識の掲示については、宅地建物取引業者票という看板を事務所内で見た方もおられるのではないかと思います。
宅地建物取引業者票をみれば、営業年数も知ることができます。
営業年数が長ければ、その地域に根ざし信頼も置ける不動産会社ということができるでしょう。
信頼できる不動産会社か否かについては、CMで知られている会社はまず問題ないでしょう。
消費者も不動産業者も健全な市場育成のために宅建業法等を遵守し、ブローカーを排除する姿勢が重要です。
まとめ
今回は不動産取引を行う場合に登場することのある不動産ブローカーというものについて解説をいたしました。
不動産の売買は大きな金額が動き、それを目当てに不動産ブローカーが暗躍する場合もあります。
人生で一番大きな買い物はマイホームですが、大きな落とし穴に落ち込まないよう、十分注意をしてよい物件を購入してくださいね。
